Las normas para el alquiler de corta duración en España han cambiado durante 2026.

El Tribunal Supremo de España ha anulado, mediante varias sentencias, el procedimiento nacional de registro del Registro Único de Arrendamientos que se introdujo a través del Real Decreto 1312/2024.

Para los propietarios que alquilan, o planean alquilar, una vivienda en España, es importante distinguir entre el Registro Único de Arrendamientos estatal y otras normas que todavía pueden aplicarse al alquiler.

¿Qué era el Registro Único de Arrendamientos?

El Real Decreto 1312/2024 se aprobó en diciembre de 2024 y regulaba, entre otras cosas, un procedimiento nacional de registro para el alquiler de corta duración.

El sistema implicaba, entre otras cosas, que una vivienda u otra unidad de alquiler que estuviera sujeta a las normas debía registrarse a través del Registro de la Propiedad o, en ciertos casos, del Registro de Bienes Muebles.

Tras el registro, se obtendría un número de registro específico. El número estaba destinado a utilizarse al anunciar alojamientos de corta duración a través de plataformas digitales de alquiler.

Al mismo tiempo, se creó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, una plataforma digital nacional para la recopilación e intercambio de datos sobre alquileres de corta duración.

La regulación estaba relacionada con el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre la recopilación e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de corta duración.

¿Qué ha decidido el Tribunal Supremo?

Durante 2026, el Tribunal Supremo ha examinado el Real Decreto 1312/2024 en varios casos.

En una sentencia del 19 de mayo de 2026, el tribunal estimó parcialmente el recurso de la Generalitat Valenciana y anuló partes centrales del sistema nacional de registro.

Se dictaron sentencias adicionales con contenido similar el 21 de mayo de 2026 y el 1 de junio de 2026, entre otras fechas.

En la versión consolidada del Real Decreto 1312/2024, actualizada por última vez en el BOE el 18 de julio de 2026, se indica ahora expresamente que varias disposiciones centrales han sido anuladas.

Entre otras, se indica:

Artículo 5 – Obligaciones de las personas arrendadoras:
Anulado.

Artículo 8 – Registro único de arrendamientos:
Anulado.

Artículo 9 – Procedimiento de inscripción y solicitud de número de registro:
Anulado.

Artículo 10 – Verificación del número de registro:
Anulado.

También se han anulado partes de otras disposiciones que hacen referencia al Registro Único de Arrendamientos y al número de registro.

El BOE indica además expresamente que la anulación no solo abarca las disposiciones marcadas por separado, sino también otras disposiciones o referencias al sistema nacional de Registro Único en el Real Decreto 1312/2024.

¿Todavía es necesario solicitar el Registro Único de Arrendamientos?

A partir de las sentencias del Tribunal Supremo y de la versión consolidada del Real Decreto 1312/2024 publicada en el BOE, el procedimiento nacional de registro del Registro Único de Arrendamientos según este Real Decreto ha sido anulado.

Esto significa que la obligación introducida por el Real Decreto 1312/2024 de registrar la unidad de alquiler a través del Registro de la Propiedad o del Registro de Bienes Muebles para obtener el número de registro estatal ya no es aplicable según estas disposiciones.

Por lo tanto, los propietarios no deben confundir este antiguo número de registro estatal con otros números de registro, licencias o autorizaciones que puedan requerirse según la legislación regional o local.

¿Han desaparecido todos los requisitos de registro para el alquiler de corta duración?

No.

Las sentencias del Tribunal Supremo no implican que toda la regulación del alquiler turístico o de corta duración en España haya cesado.

El alquiler de corta duración se regula en varios niveles diferentes y las normas pueden variar dependiendo, entre otras cosas, de:

• en qué comunidad autónoma se encuentra la vivienda,
• en qué municipio se encuentra la vivienda,
• si el alquiler se clasifica como alquiler turístico u otro tipo de alquiler de corta duración,
• cómo se utiliza la vivienda,
• las normas dentro de una posible comunidad de propietarios,
• así como la situación fiscal del propietario.

Por lo tanto, es importante distinguir entre el Registro Único de Arrendamientos nacional según el Real Decreto 1312/2024, que ha sido anulado, y otros requisitos de autorización, registro e información que pueden derivarse de otra legislación.

¿Qué se aplica en Andalucía, Marbella y en la Costa del Sol?

Para los propietarios en, por ejemplo, Marbella, Málaga y el resto de Andalucía, las normas regionales y municipales todavía pueden ser aplicables.

El Real Decreto 1312/2024 indica, incluso después de las sentencias del Tribunal Supremo, que la autoridad autonómica o local competente es responsable de la regulación material del alquiler turístico.

Esto significa que las normas sobre, por ejemplo, viviendas turísticas, registro en registros turísticos regionales, limitaciones o autorizaciones municipales y otros requisitos no han desaparecido automáticamente debido a que el Registro Único de Arrendamientos estatal ha sido anulado.

Por lo tanto, para las viviendas en Andalucía, todavía debe realizarse una evaluación separada de qué normas regionales y locales se aplican a la vivienda en cuestión y al tipo de alquiler.

¿Todavía existe la Ventanilla Única Digital?

Sí, el Real Decreto 1312/2024 todavía contiene disposiciones sobre la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

Las sentencias del Tribunal Supremo han afectado principalmente al procedimiento nacional de registro y a la obligación de obtener un número de registro a través del Registro de la Propiedad o del Registro de Bienes Muebles.

Por lo tanto, no es correcto afirmar que todo el Real Decreto 1312/2024 o todo el sistema vinculado al Reglamento (UE) 2024/1028 ha sido derogado.

Sin embargo, la parte central del sistema español relativa al Registro Único de Arrendamientos y al número de registro estatal ha sido anulada.

¿Cómo se ve afectada la tributación de los ingresos por alquiler?

Las sentencias del Tribunal Supremo sobre el Registro Único de Arrendamientos no modifican en sí mismas la tributación de los ingresos por alquiler.

Los ingresos por alquiler de una propiedad en España siguen estando sujetos a las normas españolas de declaración y tributación.

Las normas aplicables y el importe del impuesto eventual dependen, entre otras cosas, de:

• la residencia fiscal del propietario,
• el tipo de alquiler que se realiza,
• qué gastos y deducciones pueden tenerse en cuenta,
• así como la situación fiscal general del propietario.

Para las personas que tienen residencia fiscal en Suecia pero poseen y alquilan una propiedad en España, también debe considerarse la interacción entre la tributación sueca y española.

Ya he obtenido un número de registro: ¿qué ocurre ahora?

Quien ya haya solicitado u obtenido un número de registro según el sistema anterior debe ser consciente de que el propio procedimiento de registro según el Real Decreto 1312/2024 ha sido anulado.

Sin embargo, esto no significa automáticamente que otros registros, licencias turísticas u obligaciones administrativas para la vivienda hayan desaparecido.

Por lo tanto, es importante determinar primero qué tipo de registro o número existe y qué autoridad lo ha emitido.

Un número de registro según el Registro Único de Arrendamientos estatal no es, por ejemplo, lo mismo que un registro regional de una vivienda turística.

¿Qué deben hacer ahora los propietarios?

Quien alquile o planee alquilar una vivienda en España debe verificar su situación según la legislación vigente actualmente.

En particular, debe verificar:

• si el alquiler está sujeto a normas turísticas regionales,
• si se requiere registro o autorización en la comunidad autónoma,
• si el municipio tiene limitaciones o requisitos especiales,
• si la comunidad de propietarios afecta a la posibilidad de alquiler turístico,
• así como qué normas de declaración e impuestos se aplican.

La información publicada cuando se introdujo el Real Decreto 1312/2024 durante 2024 y 2025 todavía puede indicar que un número de Registro Único estatal es obligatorio. Por lo tanto, dicha información debe evaluarse a la luz de las sentencias del Tribunal Supremo de 2026.

El marco normativo para el alquiler de corta duración en España ha cambiado rápidamente en los últimos años y la evolución continúa.

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Fuentes: Boletín Oficial del Estado (BOE), Real Decreto 1312/2024 y sentencias del Tribunal Supremo de 19 de mayo, 21 de mayo y 1 de junio de 2026.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-12300

https://www.boe.es/eli/es/rd/2024/12/23/1312

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-13893

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-15677