Reglerna för korttidsuthyrning i Spanien har förändrats under 2026.

Spaniens högsta domstol, Tribunal Supremo, har genom flera domar ogiltigförklarat det nationella registreringsförfarandet för Registro Único de Arrendamientos som infördes genom Real Decreto 1312/2024.

För fastighetsägare som hyr ut, eller planerar att hyra ut, en bostad i Spanien är det därför viktigt att skilja mellan det statliga Registro Único de Arrendamientos och andra regler som fortfarande kan gälla för uthyrningen.

Vad var Registro Único de Arrendamientos?

Real Decreto 1312/2024 antogs i december 2024 och reglerade bland annat ett nationellt registreringsförfarande för korttidsuthyrning.

Systemet innebar bland annat att en bostad eller annan uthyrningsenhet som omfattades av reglerna skulle registreras genom Registro de la Propiedad eller, i vissa fall, Registro de Bienes Muebles.

Efter registreringen skulle ett särskilt registreringsnummer erhållas. Numret var avsett att användas vid annonsering av korttidsboenden via digitala uthyrningsplattformar.

Samtidigt skapades Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, en nationell digital plattform för insamling och utbyte av uppgifter om korttidsuthyrning.

Regleringen hade samband med EU-förordning 2024/1028 om insamling och utbyte av uppgifter avseende korttidsuthyrning.

Vad har Tribunal Supremo beslutat?

Under 2026 har Tribunal Supremo prövat Real Decreto 1312/2024 i flera mål.

I en dom den 19 maj 2026 biföll domstolen delvis Generalitat Valencianas överklagande och ogiltigförklarade centrala delar av det nationella registreringssystemet.

Ytterligare domar med motsvarande innebörd meddelades bland annat den 21 maj 2026 och den 1 juni 2026.

I den konsoliderade versionen av Real Decreto 1312/2024, senast uppdaterad i BOE den 18 juli 2026, anges numera uttryckligen att flera centrala bestämmelser är ogiltigförklarade.

Bland annat anges:

Artikel 5 – Obligaciones de las personas arrendadoras:
Anulado.

Artikel 8 – Registro único de arrendamientos:
Anulado.

Artikel 9 – Procedimiento de inscripción y solicitud de número de registro:
Anulado.

Artikel 10 – Verificación del número de registro:
Anulado.

Även delar av andra bestämmelser som hänvisar till Registro Único de Arrendamientos och registreringsnumret har ogiltigförklarats.

BOE anger dessutom uttryckligen att ogiltigförklaringen inte endast omfattar de bestämmelser som markerats separat, utan även andra bestämmelser eller hänvisningar till det nationella Registro Único-systemet i Real Decreto 1312/2024.

Behöver man fortfarande ansöka om Registro Único de Arrendamientos?

Utifrån Tribunal Supremos domar och den konsoliderade version av Real Decreto 1312/2024 som publicerats i BOE är det nationella registreringsförfarandet för Registro Único de Arrendamientos enligt detta Real Decreto ogiltigförklarat.

Det innebär att den skyldighet som infördes genom Real Decreto 1312/2024 att registrera uthyrningsenheten genom Registro de la Propiedad eller Registro de Bienes Muebles för att erhålla det statliga registreringsnumret inte längre gäller enligt dessa bestämmelser.

Fastighetsägare bör därför inte blanda ihop detta tidigare statliga registreringsnummer med andra registreringsnummer, licenser eller tillstånd som kan krävas enligt regional eller lokal lagstiftning.

Har alla registreringskrav för korttidsuthyrning försvunnit?

Nej.

Tribunal Supremos domar innebär inte att all reglering av turist- eller korttidsuthyrning i Spanien har upphört.

Korttidsuthyrning regleras på flera olika nivåer och reglerna kan variera beroende på bland annat:

• vilken autonom region bostaden ligger i,
• vilken kommun bostaden ligger i,
• om uthyrningen klassificeras som turistuthyrning eller annan typ av korttidsuthyrning,
• hur bostaden används,
• regler inom en eventuell comunidad de propietarios,
• samt fastighetsägarens skattemässiga situation.

Det är därför viktigt att skilja mellan det nationella Registro Único de Arrendamientos enligt Real Decreto 1312/2024, som har ogiltigförklarats, och andra tillstånds-, registrerings- och rapporteringskrav som kan följa av annan lagstiftning.

Vad gäller i Andalucía, Marbella och på Costa del Sol?

För fastighetsägare i exempelvis Marbella, Málaga och övriga Andalucía kan regionala och kommunala regler fortfarande vara tillämpliga.

Real Decreto 1312/2024 anger även efter Tribunal Supremos domar att den autonoma eller lokala myndighet som är behörig ansvarar för den materiella regleringen av turistuthyrning.

Det innebär att regler om exempelvis turistbostäder, registrering i regionala turistregister, kommunala begränsningar eller tillstånd och andra krav inte automatiskt har försvunnit på grund av att det statliga Registro Único de Arrendamientos har ogiltigförklarats.

För bostäder i Andalucía måste det därför fortfarande göras en separat bedömning av vilka regionala och lokala regler som gäller för den aktuella bostaden och typen av uthyrning.

Finns Ventanilla Única Digital fortfarande kvar?

Ja, Real Decreto 1312/2024 innehåller fortfarande bestämmelser om Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

Tribunal Supremos domar har framför allt påverkat det nationella registreringsförfarandet och skyldigheten att erhålla ett registreringsnummer genom Registro de la Propiedad eller Registro de Bienes Muebles.

Det är därför inte korrekt att säga att hela Real Decreto 1312/2024 eller hela det system som är kopplat till EU-förordning 2024/1028 har upphävts.

Däremot har den centrala delen av det spanska systemet som avsåg Registro Único de Arrendamientos och det statliga registreringsnumret ogiltigförklarats.

Hur påverkas beskattningen av hyresinkomster?

Tribunal Supremos domar om Registro Único de Arrendamientos förändrar inte i sig beskattningen av hyresinkomster.

Hyresinkomster från en fastighet i Spanien omfattas fortfarande av spanska deklarations- och beskattningsregler.

Vilka regler som gäller och hur stor eventuell skatt blir beror bland annat på:

• ägarens skattemässiga hemvist,
• vilken typ av uthyrning som bedrivs,
• vilka kostnader och avdrag som kan beaktas,
• samt fastighetsägarens övriga skattemässiga situation.

För personer som är skattemässigt bosatta i Sverige men äger och hyr ut en fastighet i Spanien behöver även samspelet mellan svensk och spansk beskattning beaktas.

Jag har redan fått ett registreringsnummer – vad händer nu?

Den som redan har ansökt om eller erhållit ett registreringsnummer enligt det tidigare systemet bör vara medveten om att själva registreringsförfarandet enligt Real Decreto 1312/2024 har ogiltigförklarats.

Det betyder dock inte automatiskt att andra registreringar, turistlicenser eller administrativa skyldigheter för bostaden har försvunnit.

Det är därför viktigt att först fastställa vilken typ av registrering eller nummer som finns och vilken myndighet som har utfärdat det.

Ett registreringsnummer enligt det statliga Registro Único de Arrendamientos är exempelvis inte samma sak som en regional registrering av en turistbostad.

Vad bör fastighetsägare göra nu?

Den som hyr ut eller planerar att hyra ut en bostad i Spanien bör kontrollera sin situation utifrån den lagstiftning som gäller idag.

Särskilt bör man kontrollera:

• om uthyrningen omfattas av regionala turistregler,
• om registrering eller tillstånd krävs i den autonoma regionen,
• om kommunen har särskilda begränsningar eller krav,
• om comunidad de propietarios påverkar möjligheten till turistuthyrning,
• samt vilka deklarations- och skatteregler som gäller.

Information som publicerades när Real Decreto 1312/2024 infördes under 2024 och 2025 kan fortfarande ange att ett statligt Registro Único-nummer är obligatoriskt. Den informationen bör därför bedömas mot bakgrund av Tribunal Supremos domar från 2026.

Regelverket för korttidsuthyrning i Spanien har förändrats snabbt under de senaste åren och utvecklingen fortsätter.

Behöver du hjälp?

Global Accounting hjälper privatpersoner och företag med frågor inom skatt, juridik, redovisning och fastighetstransaktioner i Spanien.

Har du en bostad i Marbella, Costa del Sol eller någon annan del av Spanien och är osäker på vilka regler som gäller för din uthyrning är du välkommen att kontakta oss.

Global Accounting & Auditing SL
Accounting • Tax • Legal • Real Estate Transactions
Marbella & Stockholm
Svenska • English • Español • العربية

Informationen ovan är generell och ska inte betraktas som individuell juridisk eller skattemässig rådgivning.

Ni är välkomna att kontakta oss via e-mail, telefon eller komma på besök till vårt kontor i centrala Marbella.

+34 952 82 82 52

[email protected]

Källor:Boletín Oficial del Estado (BOE), Real Decreto 1312/2024 samt Tribunal Supremos domar av den 19 maj, 21 maj och 1 juni 2026.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-12300

https://www.boe.es/eli/es/rd/2024/12/23/1312

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-13893

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-15677